En el curso de los tres años siguientes a la finalización de una venta en liquidación, el vendedor no podrá ejercer el comercio en la misma localidad, sobre productos similares a los que hubiesen sido objeto de liquidación, por cesación total o parcial de la actividad de comercio o por cambio de ramo de comercio o modificación sustancial en la orientación del negocio.
Es la obligación del comerciante de hacer constar en cada uno de los productos el precio ordinario con que se haya valorado el artículo con anterioridad y el precio actual en toda forma de promoción o publicidad de ventas que transmita al consumidor un mensaje sugestivo sobre la diferencia de precio.
Es la venta de productos cuyo valor de mercado aparezca manifiestamente disminuido a causa del deterioro, desperfecto, desuso u obsolescencia de los mismos.
Es la oferta al público de mercancías de cualquier clase en la que se invoca por el vendedor su condición de fabricante o mayorista. Está prohibida a menos que reúna las circunstancias siguientes: a) Que, en el primer caso, fabrique realmente la totalidad de los productos puestos a la venta y, en el segundo, realice sus operaciones de venta fundamentalmente a comerciantes minoristas. b) Que los precios ofertados sean los mismos que aplica a otros comerciantes, mayoristas o minoristas, según los casos.
Es la venta de carácter excepcional y de finalidad extintiva de determinadas existencias de productos que, anunciada con esta denominación u otra equivalente, tiene lugar en ejecución de una decisión judicial o administrativa, o es llevada a cabo por el comerciante o por el adquirente por cualquier título del negocio de aquél en alguno de los casos siguientes: a) Cesación total o parcial de la actividad de comercio. En el supuesto de cese parcial tendrá que indicarse la clase de mercancías objeto de liquidación. b) Cambio de ramo de comercio o modificación sustancial en la orientación del negocio. c) Cambio de local o realización de obras de importancia en el mismo. d) Cualquier supuesto de fuerza mayor que cause grave obstáculo al normal desarrollo de la actividad comercial.
Es la venta cuando los artículos objeto de la misma se ofertan, en el mismo establecimiento en el que se ejerce habitualmente la actividad comercial, a un precio inferior al fijado antes de dicha venta.
Son bienes conformes al contrato los que reúnan todos los requisitos siguientes:
1. Se ajusten a la descripción realizada por el vendedor y posean las cualidades del bien que el vendedor haya presentado al consumidor en forma de muestra o modelo.
2. Sean aptos para los usos a que ordinariamente se destinen los bienes del mismo tipo o para cualquier uso especial requerido por el consumidor, cuando lo haya puesto en conocimiento del vendedor, en el momento de celebración del contrato, siempre que éste haya admitido que el bien es apto para dicho uso.
3. Presenten la calidad y prestaciones habituales de un bien del mismo tipo que el consumidor pueda fundadamente esperar, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las declaraciones públicas realizadas en la publicidad o el etiquetado.
La falta de conformidad que resulte de una incorrecta instalación del bien se equipara a la falta de conformidad del bien, siempre que la instalación esté incluida en el contrato de compraventa y haya sido realizada por el vendedor o bajo su responsabilidad, cuando la instalación la realice el consumidor cuando y ésta sea defectuosa como consecuencia de un error en las instrucciones de instalación.
La Ley atribuye al consumidor el derecho a optar entre la reparación o sustitución, cuando el bien no es conforme al contrato. La única limitación existente es que ésta opción resulte imposible o desproporcionada. Se considerará desproporcionada toda forma de saneamiento que imponga al vendedor costes que, en comparación con la otra forma de saneamiento, no sean razonables, teniendo en cuenta el valor que el bien tendría si no hubiera falta de conformidad, la relevancia de la falta de conformidad y si la forma de saneamiento alternativa se pudiese realizar, sin mayores inconvenientes para el consumidor.
La conformidad del cliente en el albarán no tiene validez, y la pretensión de convertirlo en prueba vinculante puede llegar a constituir un comportamiento abusivo.
El albarán de entrega prueba únicamente la entrega del bien y en ningún caso puede liberar al vendedor de su responsabilidad por la falta de conformidad del bien en aplicación de la Ley 23/2003, cuyos preceptos son de irrenunciabilidad previa, según su artículo 4.
La Ley reconoce el derecho del consumidor a optar entre reparación o sustitución cuando exista una falta de conformidad del bien, salvo que una de estas opciones resulte imposible o desproporcionada, circunstancias ambas referidas al bien en si y no al embalaje del mismo.
En ningún caso la sustitución del bien, cuando proceda conforme a lo previsto en la Ley, se puede supeditar a que el consumidor haya conservado el embalaje del producto. Y ello, con independencia de que se informe o se publicite este extremo, toda vez que supone una limitación no prevista por la Ley.
En determinados productos puede ocurrir, no obstante, que el embalaje constituya un accesorio del bien (por ejemplo en CDŽs), en estos casos, parece razonable que el consumidor deba devolver, en el caso de la sustitución, el bien en un embalaje adecuado, aún cuando no sea el original.
El cliente tiene derecho a la devolución del artículo, incluso sin que éste resulte defectuoso, durante los seis primeros meses después de ser adquirido. Una vez pasado ese plazo sólo se lo cambiarán si tiene algún defecto y puede demostrar que ya existía en el momento de adquirirlo. Y así con cualquier “bien mueble corporal” que compre. Fuera quedan los bienes inmuebles, los servicios y la compraventa entre particulares. La Ley obliga al vendedor a entregar un bien conforme con el contrato de compraventa.
Para reclamar, el comprador dispone de dos años desde la entrega del bien. Si la falta de conformidad se manifiesta en los seis primeros meses, se presume que dicha falta existía cuando se adquirió. Sin embargo, desde el sexto mes deberá demostrar que el vicio existía al comprarlo.
El vendedor es la primera persona que tiene que atender al consumidor. Sin embargo, si al consumidor le resulta imposible o le supone una carga excesiva dirigirse a él, podrá reclamar al fabricante o importador. Y es así, aunque el comprador renuncie a los derechos que establece la Ley o le impongan esta condición para, por ejemplo, conseguir un precio más ventajoso.
Definición
El traspaso de locales de negocio, según la Ley anterior a 1994 consistirá, a efectos de esta ley, en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.(art. 29 LAU).
Particularidades de los contratos Local negocio
Se caracterizan por la aplicación, por imperativo legal, de la prórroga forzosa para el arrendador.
Si el arrendatario es una persona física, el contrato se extinguirá, en principio, a su fallecimiento o jubilación. En ese momento puede subrogarse el cónyuge, si realiza la misma actividad, hasta su fallecimiento o jubilación. A la muerte o jubilación del titular o su cónyuge subrogado puede continuar en el contrato un descendiente que realice la misma actividad, pero sólo hasta el 1 de enero de 2015.
En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasan el local, el contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el contrato se extinguirá en esta última fecha.
Cuando la actividad que se desarrolle sea profesional, el contrato debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000. Si el arrendatario permanece, puede resolverse por voluntad unilateral de cualquier parte, previo requerimiento a la otra.
Siguiendo con la casuística normativa, la condición de persona jurídica del arrendatario conlleva que el contrato quede extinguido, por mandato legal, el 1 de enero de 2015, siempre que desarrolle una actividad comercial. Para determinar el tipo de actividad, la norma remite a la clasificación de actividades establecida en la norma reguladora del IAE.
Cuando la actividad no sea comercial, el contrato quedará extinguido el 1 de enero de 2000, 2005, 2010 ó 2015, según la tarifa del IAE aplicable a la sociedad arrendataria en el ejercicio 1994. Si el local tiene más de 2500 metros el contrato, igualmente, debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000.
La prórroga forzosa sólo es aplicable si las partes la acordaron. A falta de pacto de prórroga forzosa la duración del contrato será la fijada por las partes.
Si se pactó la prórroga forzosa es difícil resolver el contrato por extinción de plazo porque fue un acuerdo privado entre partes. Dependerá del criterio de cada Juzgado, pero la Ley prevé los antedichos plazos de resolución para contratos en situación de “prórroga legal”, sin referencia alguna a la prórroga voluntaria.
Se rigen por la Ley de 1994, que se caracteriza por la libertad de pacto, sin plazo mínimo de duración. Es aconsejable prever la renuncia al tanteo, retracto y adquisición preferente, pues, si nada se dice, el arrendatario podrá hacer uso de estos derechos.
Cumplido el plazo o sus prórrogas, si se ha llevado a cabo una actividad comercial de venta al público los últimos 5 años y el arrendatario ha notificado su voluntad de estar 5 años más por una renta de mercado, el arrendador vendrá obligado a indemnizar si no acepta la prórroga. En los demás casos, el contrato se extingue en el plazo convenido.
No cabe olvidar que, a veces, el arrendatario incumple con algunas de las obligaciones adquiridas, lo cual puede provocar la resolución. Dependerá de las cláusulas de cada contrato pero, de acuerdo con lo que habitualmente se pacta, el arrendador podrá resolver el contrato si el arrendatario, por ejemplo, domicilia una sociedad en el local sin notificarlo o amplía o modifica la actividad de modo unilateral.
“1º.-Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
2º.-Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
3º.-La fijación de un precio cierto por el traspaso.
4º.-Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
5º.-Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
6º.-Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º.
La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso.”(art.32 LAU)
Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con 30 días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.
El art. 57 de la LAU dice que “Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el art. 114 causa 12ª.”
En estricta aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal 8/1999, de 6 de abril, le informamos que al tratarse de una nueva instalación, no le pueden obligar a contribuir a los gastos de la misma, tan solo, y como disidente del acuerdo adoptado por la mayoría de los comuneros en Junta, podrán privarle de la utilización del mismo mediante la instalación de una puerta con llave especial que no se le entregará.
Asimismo le informamos que en este tipo de obras la instalación de un ascensor donde antes no lo había, conlleva la ejecución de una serie de obras que por lo general afectan a la estructura del inmueble y a elementos comunes, por lo que para adoptar el acuerdo en Junta sería necesario la unanimidad de los votos de los comuneros.
En caso de alquiler de local, si existe obligación por parte del arrendatario de soportar también la repercusión del IBI, gastos de comunidad, calefacción, agua, luz o reparaciones, esas cantidades son determinadas contraprestación y formarían parte de la base imponible ya que el Artículo 78 Dos Ley 37 / 1992 , de 28 de Diciembre de 1992 determina que la base imponible del IVA en el arrendamiento de un local de negocio está constituida por el importe total de la contraprestación, incluyendo no solo el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de comunidad, el importe del impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de calefacción, agua, luz y de repercusiones por obras, y otros conceptos análogos que se repercutan por el arrendador al arrendatario.
En principio, si. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, no podría hacerse sin el acuerdo unánime del resto de los propietarios.
Ahora bien, es necesario hacer una serie de matizaciones a esta afirmación:
1 Deberás consultar los Estatutos de la comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de este tipo de aparatos, bien prohibiéndolos o indicando el lugar para hacerlo (normalmente la cubierta del edificio) Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para la modificación de la parte que afectase a este tema en cuestión, sería necesaria la unanimidad, debiendo tenerse en cuenta a este respecto que se computarán como favorables los votos de los propietarios ausentes, que hayan sido debidamente citados para la Junta, que no manifiesten su discrepancia (en el plazo de 30 días naturales desde la comunicación del acuerdo en el domicilio designado o colocada en el tablón de anuncios si la anterior no hubiera sido posible), por comunicación fehaciente (escrito sellado, telegrama o burofax) dirigida al Secretario o Administrador
Como primer paso debería, a través del servicio de correos, requerirle de pago mediante burofax con certificación de texto, dándole un plazo de siete días, desde la notificación, para regularizar la situación, si pasado el plazo no le hubiera pagado, dado que la cuantía de la reclamación es inferior a 900€, podrá instar una demanda de juicio verbal sin Abogado ni Procurador, que deberá plantearla ante los Juzgados de 1ª Instancia del domicilio del demandado. En dicha demanda deberán constar los datos del demandado (nombre y domicilio) para que de esta forma el Juzgado le pueda notificar a este la interposición de la demanda, y una redacción sucinta de los hechos que deberán ir acompañados de toda la documentación que pruebe la existencia de la deuda.
El juicio monitorio
Es un procedimiento especial previsto para reclamar cantidades de hasta 30.050,61 € cuando la deuda conste en algún tipo de documento.
Este documento puede ser de cualquier tipo, es igual la forma, clase o soporte físico en que se encuentre si aparecen firmados por el deudor o con su sello, marca o con cualquier otra señal, física o electrónica. También se admiten las facturas, albaranes de entrega, certificaciones… etc. que puedan acreditar una relación comercial entre el acreedor y el deudor.
Este procedimiento es aplicable en los casos de reclamaciones de las cantidades que se adeuden por los gastos comunes en las comunidades de vecinos.
La intervención de abogado y procurador es obligatoria en el caso de que el deudor formule oposición y / o la cuantía de la reclamación supere los 901,52 €
¿Cómo se tramita el procedimiento?
Se inicia mediante una simple petición, para la que no es obligatoria (aunque sí conveniente) la intervención de abogado y procurador formulada ante el Juez de Primera Instancia del domicilio del deudor; en los casos de reclamaciones por gastos comunes en las comunidades de propietarios, el que inste el procedimiento puede hacerlo, a su elección, ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del demandado o del lugar donde se encuentre situada la finca.
En esta petición debe indicar sus datos, quién es el deudor y su domicilio, el origen y la cuantía de la deuda, y debe acompañarse el documento con el que se pretenda justificar la existencia de la deuda.
El juzgado le notificará al deudor la reclamación que ha interpuesto contra él el acreedor y le requerirá para que el un plazo de 20 días la abone o si no está conforme, presente en un escrito de oposición los motivos que tiene para no pagar la cantidad que se reclama.
El deudor en estos casos puede:
No hacer nada, esto es, ni pagar la deuda ni presentar escrito de oposición. Ante esta situación, el juez ordena la ejecución por la cantidad reclamada e inicia diversas actuaciones dirigidas a cobrar la deuda embargando los bienes que posea el acreedor. Desde que se dicte este auto del juzgado despachando ejecución, la deuda generará intereses, gastos y costas que también deberá e abonar el deudor.
Pagar la deuda: Se archivarán las actuaciones.
Oponerse a la reclamación del acreedor: Debe hacerse por escrito, para cuya redacción será obligatoria la intervención de abogado y procurador. En estos casos la reclamación se tramitará por los trámites del juicio ordinario que corresponda según la cuantía o cantidad que se reclame (proceso ordinario para reclamaciones que superen los 3.005,06 € o verbal cuando no se alcance la cifra anterior)
Si una vez realizada la oposición el juicio a seguir es el verbal, el mismo juzgado citará a las partes a una comparecencia; si el procedimiento a seguir por la cuantía reclamada es el ordinario (más de 3.005,06 €), el acreedor debe interponer la correspondiente demanda en el plazo de un mes; si no se presenta, se archivarán las actuaciones.
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